相続の記事一覧｜｜イエステーション 船橋店

先月の「空き家管理サービス」に引き続き、

同じ本部が運営する「家族信託の相談窓口」に加盟することにしました。
　
「家族信託」とは、自身の老後や認知症の発症などの事態に備え、

不動産や預貯金などの財産の管理や処分を信頼できる家族に任せる（託す）、

法律に基づいた新しい財産管理の仕組みです。

　管理や修繕、リノベーション、売買契約や賃貸借契約など、

様々な場面で重要な判断が必要な不動産所有者にとって、

家族信託は有効な財産管理･資産承継手法です。

　「家族信託の相談窓口」とは不動産に関する豊富な知識と経験を持つ我々不動産会社と、

家族信託に関する専門的な知見、実績を有する法律の専門家が連携する相談窓口です。

　家族信託のご相談・組成・アフターフォローから、

不動産に関するあらゆるご相談までワンストップでお応えします。

ご不安を感じることがあれば、いつでもご相談下さい！！

本年度から義務化された相続登記申請。

施行されてから、早４ヶ月が経過しました。

所有者が不明となる土地の発生を予防するための見直しでありましたが

両親から相続した不動産を放置していた方々も

この機会に、そのままにすることなく、

親族間で分割する手続きが加速化した感が致します。

というのも、船橋市からの空き家相談問合せ数が

昨年度までの3倍程に増加しているのです。

ですので、宅建協会の支部で主宰している

空き家対策の委員会の増員申請いたしました。

業務で、土地の境界確認に立ち合いに同席をしますが

隣接する土地所有者、道路に面したお向かいの方々も

全国一律に相続手続きを抱えておられます。

いつ、どこで空き家が発生するかは分からないのです。

もう何年も騒がれているこの「空き家問題」ですが、

これも、相続人が思いもせずに相続しちゃった

という家屋もたくさんあるでしょう。

今後は、空き家になる前の事前対策などにも取り組んでいかなければ

ならないのかも知れませんね。

【相続土地の国庫帰属制度について】

令和3年に公布され、いよいよ令和5年の4月に施工される制度が「国庫帰属制度」です。
つまり、相続で取得した土地を、国が有料で引き取ってくれる制度です。

しかし、今回のこの制度でそれが可能となったのです。

国としては、「所有者不明の土地を減らす」ことが主な目的でしょう。
国庫に帰属させることで、将来的にその土地の所有者不明化・管理不全化を予防することが出来ると考えられています。

主な流れとしては
①相続によって土地を取得した人が法務大臣（法務局）に承認申請。
↓
②法務大臣は必要な場合にその土地を調査し、対象の土地が「引き取ることが出来ない土地」にあたらなければ、土地の所有権の国庫への帰属を承認します。
↓
③承認を受けた方が一定の負担金を国に納付した時点で土地の所有者が国庫に帰属します。

ただし、利用申請が可能なのは、相続又は相続人に対する遺贈によって土地を取得した人に限られます。
売買などによって土地を取得した人たちはこの制度を利用することは出来ません。
共有者がいる場合は、共有者全員が一緒に申請することでこの制度を利用できます。

こんな都合の良い制度ですが、もちろん条件はありますよ。
まずは、相続で取得した相続人か共有者全員で申請が必要。
そして、管理とか処分が大変な土地は引き取ってもらえません。
きちんと再利用できる土地のみということ。

更に、審査手数料というものが取られ、土地一筆辺り14,000円かかり、
土地における管理費用の負担金10年分の管理料（最低でも20万円〜）の納付が必要になります。

申請の段階で却下になる土地もあります。
・建物が存在する土地（解体して更地にする必要があります）
・担保権などのある土地
・通路その他の他人による使用が予定される土地（通路、墓地内の土地、境内地、現に水道用地・用悪水路・ため池の用に供されている土地は不可）
・特定有害物質により土壌汚染されている土地
・境界が明らかでない土地

更には、
・崖がある土地（勾配が30度以上、かつ高さ5メートル以上）
・工作物、車両または樹木が地上にある土地
・地下に除去すべき有体物がある土地（産業廃棄物、古い水道管や浄化槽、井戸など）
・隣人とのトラブルを抱えている土地
・その他、通常の管理または処分するにあたり過分の費用又は労力を要する土地

以上のように、様々なNG要件が設定されており、この制度を使って引き取ってもらえる要件を満たす物件は現状ではそこまで多くないと思われます。

制度としては素晴らしい制度ですが、誰もが簡単に使いやすい制度とは言えないですね。

相続後のご相談

先日、お父様がお亡くなりになり不動産を相続された方よりご相談いただきました。

＊詳しい画像を載せてしまうと、場所やお客様が特定されてはいけないのでぼかした画像を差し込んでいます。

今回のご相談は、100坪の土地の有効活用についてです。

相続というと、不動産売却を考えがちですが

不動産をあちこちお持ちの資産家の場合、

売却も選択肢のうちには入りはしますが

殆んどの場合、「どのように利活用しようか・・・」といったご相談の方が多いようです。

アパート建築、施設の運営、駐車場経営、バイクパーキング、コンテナ用地等々・・・

土地の用途地域によって様々な選択肢が出てきます。

また、お客様のリスクとリターンについても聞き取らなければいけないですね。

そのうちの選択肢の中に、もしかしたら売却して換金化した方が・・・というものもあるかも知れません。

不動産投資の場合、地域を分散させたり、物件種別でリスク分散を図ったポートフォリオを検討できます。

さてさて、じっくりと無い知恵を絞って提案しますか。

所有者不明土地関連法案の全体像

1.所有者不明土地の発生予防のための措置
○相続登記・住所変更登記の義務化
○土地所有権の国庫帰属制度の創設

2.所有者不明土地の利用円滑化を図るための措置
○共有制度・相隣関係規定の見直し
○土地等管理制度の創設

今迄、空地や空き家の所有者を見つけるには、登記簿謄本を取得し現所有者を特定するか、

近隣に聞き込みして所有者の居場所を聞いて回るかの2択でした。

しかし、どちらも非効率で登記簿の住所氏名はその空家の住所であったり、何十年も前の売買登記のままであったりで、
なかなか真の所有者に辿り着けないことが多々ありました。

これがいわゆる「所有者不明土地」と言われます。
そして、その所有者不明土地の発生原因の3分の2は、「相続登記の未了」のよるものだと言います。

相続によって実際の所有者が変わっているにもかかわらず、現状では登記が義務ではない為、

土地名義が被相続人（亡くなった人）のままになっていることが多いのです。

今回の法案では、現在任意である相続登記が義務化されます。

相続人は、取得を知った日から3年以内に登記申請をしなければならず、違反すれば10万円以下の過料が課されます。
（相続人を確定できず、すぐに本登記が出来ないケースでは、相続人は登記名義人の法定相続人である旨を登記所に申し出る事が出来ます＝相続人申告登記）

また、住所変更登記においても変更後2年以内に登記申請が必要になります。こちらは違反すると5万円以下の過料です。

そして、土地所有権の国庫帰属制度。

土地を相続しても、管理する手間や費用等に負担を感じ、手放したいケースも多々あります。

そう言った場合には、国庫に帰属させることができる制度も創設されます。

その他諸々ありますが、この法案は「空き家問題」には大きなインパクトがあります。
と同時に、民間の不動産取引の関係者である我々にとっても新しい大きな一歩になりそうです。

実際に遺言書を活用した方がいいパターンや、遺言書作成の準備について

相続は争続なんて言われますね。

実際、争続になりやすいケースとはどんなケースでしょう。

①再婚して先妻の子と後妻がいる場合
②親の土地の上に子供が二世帯住宅を建てて住んでいる場合
③長男が自宅の店舗で家業を継いでいる場合
④異父・異母兄弟がいる場合
⑤相続人が多重債務者になっている場合

なんだそうです。（全国賃貸住宅新聞より）

上記のような要因がある場合は、事前に遺言書の準備をするのが円満相続実現には欠かせません。
では、その準備とは？

①資産の整理
②遺言書の作成
③家族に遺言書の大枠を発表する

この3つだそうです。


確かに、資産は現金や証券だけではありません。どこにどんな不動産をもっているのか権利証で確認をし、
持っていてもあまり意味のないような、相続人が貰いたくないような

不良資産といわれるような不動産は、事前に処分して現金に換えておきましょう。

また、遺言書については、後にお墓を守っていく家の跡取りと相談して作成してください。
これで、後々のトラブルは防止できます。

さらに、作成した遺言書の内容を家族に周知しておくことも大切なことです。
大枠だけでも伝えてもらった親族は、心の準備が出来ますし。

コロナ禍でなかなか親族が一堂に会する機会が少ないですが
お盆やお正月などの機会を利用してみたらいかがでしょうか。

法定相続ではトラブルが目に見えているような場合、遺言者の意思で遺産を配分する唯一の方法が「遺言書」ですから。

7月から自筆証書遺言を法務局で保管する制度が始まりました。
今迄、自筆証書遺言に係る遺言書は自宅で保管されることが多かったはずです。

でもそれでは、遺言書が紛失・亡失するおそれがありました。加えて相続人により遺言書の廃棄，隠匿，改ざんが行われるおそれがあります。
これらの問題により相続をめぐる紛争が生じるおそれもありました。

この保管制度を利用すれば、自筆証書遺言の紛失や隠匿等が防止でき、裁判所での検認も不要になります。
また、持ち込まれた遺言が法律上有効な様式に適合しているか法務局が確認しますので、様式不備で無効となることはないと考えられます。

ただし、保管制度では遺言者本人が法務局に出向く必要があり、代理での申請は認められません。この点で、本人の意思能力がある程度確認できると想定されますが、それを保証するものではありません。

ですので、相続開始後に遺言作成時の意思能力の有無が争点となるリスクを低減させる点では、公証人が遺言者の意思を確認しながら作る公正証書遺言の方が優れていると言えます。なお、公正証書遺言は公証人に自宅等に出張してもらうことも可能です。

保管制度は自筆証書遺言の欠点を補う制度ではありますが、ご自身で遺言を作るという点に変わりはありません。
専門家が目を通さないままに書かれた遺言にはかえってトラブルの元となる危険が伴います。

紛争防止や税務的な効果を意図するならば、原案の段階から相続専門の税理士等の専門家がアドバイザーとして関わるのが望ましいでしょう。

当社は、相続専門の税理士事務所と提携しています。
ご不安があるときにはご紹介致しますのでお気軽にご相談ください！
https://alfort.biz/contact-us/

平成30年の民法改正で、せっかく後継者に財産を相続させても、財産を貰えない方のお子さんが請求できる遺留分の請求があれば、そいつを現金で支払わないといけないの知っていましたか？

それまでだったら、不動産や自社株式を分ければ良かったのですが、それが叶わない・・・

地主さんや社長さんは、財産のほとんどが不動産や自社株式だったりする方が多いです。

すると、相続税と遺留分支払いのために不動産や自社株式を売却して現金で支払うことが想定されます。

やはり、事前に不動産の分割や納税資金の支度、節税などが大切になってきます。
生前から遺留分対策って必要ですね。

住む？貸す？売る？

相続した実家が空き家の状態で･･･と言った相談も少なくないですよね。
自分はそこで育ち、親の面影もあり、仏壇もあったりして・・・何とも思いきれない。
でも、既に自分の家はあるので住むこともない。
壊すとなると多額の解体費と毎年のしかかる固定資産税。


貸家などに利活用できれば、すぐ貸しましょう。貸家は「戸建て賃貸」と言って需要は十分にありますから。
「いやいやそう言ったって、人が住めるようにリフォームしなきゃでしょ？」
ＤＩＹ賃貸といって、借主に自由に手を加えてもらう貸し方もありますよ。

でも、貸したあとの管理が面倒くさい？
であれば売りましょう。

私たちの親の世代の実家は、土地が大きすぎて一般的な個人住宅では持て余すという事ありますね。
ここら辺の新築一戸建てだと、敷地30～40坪で3000万円台後半くらいでしょうか？
すると、例えば100坪の土地だったら・・・・建物建てると幾らになるの？という話ですね。

かと言って、個人が土地を分割して複数の人に買って貰ったら、宅建業法に触れる可能性もあります。
そういう時には、現況のまま分譲業者に買ってもらいましょう。
業者さんは、分割して上手に周辺相場に合うように建売するでしょう。


あと、気をつけなくてはならないのは譲渡税。
取得費が分からないと後で税金でたっぷり持っていかれてしまう場合があります。
※（売却金額－取得費－譲渡費用）×20.315％＝譲渡税額

取得費不明な場合は、売却金額の5％を概算取得費とされてしまいます。
なるべく早めに売買契約書などの取得費を調べておきましょう。

また、空き家の譲渡には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」があります。
相続開始の日から3年後の年末までであれば、3,000万円の特別控除が受けられるのです。
なるべく早めに動きましょうね。