賃貸管理の記事一覧｜｜イエステーション 船橋店

【賃貸住宅の委託方法】

賃貸住宅における入居者の募集や管理には、家主自身が行う自主管理の他、不動産会社に委託する方法があります。

その委託方法にも大きく分けて3つの方法があります。

それを一つ一つ説明していきたいと思います。

①媒介業務委託

★入居者の募集と契約更新解除の手続きのみを行う。

この委託方法では、不動産会社は入居者の募集の他、契約更新時期の通知や更新または解除業務の手続きを行います。
不動産会社は、入居後、契約の更新時期が来るまでは基本的にやり取りはありません。

家賃集金や入居後のトラブル・問い合わせなどは全て家主が対応することになります。

こちら、稀に過分なサービスを求められる家主さんがおられますが、そこまでお求めなら「管理料」お支払い下さい！と言いたくなることが多々あります。
まぁ、でも今迄サービスとして行ってきた我々にも責任はありますよね。。。

②賃貸管理業務委託

★家賃滞納時の督促やトラブルなどにも対応

こちらでは、入居者の募集の他、入居後の家賃集金、入居者とのやり取りも不動産会社が窓口となって行います。

自主管理や媒介業務委託とは異なり、家賃滞納時の督促やトラブル発生時も管理会社が対応してくれるので、これらの煩わしい業務から解放されるメリットがあります。

管理料はおよそ「家賃の５％」程度が多いのではないでしょうか。

媒介業務委託と違って、賃料の支払いに不動産会社が介しますので未納・滞納がすぐに分かります。

③マスターリース委託

★募集間管理まで経営に関するすべてを一任

こちらは、一般的にサブリース契約と言われるものです。

賃貸住宅を不動産会社が一括で借り上げ、入居者へ転貸します。

不動産会社が入居者と直接賃貸借契約を結ぶので、家主は賃貸経営の全てを不動産会社に任すことができ、業務の負担はかなり軽くなります。

以上、3つの委託方法をご紹介しましたが、家主は自分に合った不動産会社との「関わり方」を選択し、賃貸経営に生かしてください。
契約の形は異なっても、不動産会社は「心強いビジネスパートナー」です。

日ごろから経営状況や管理方針について共有し、意向に沿った対応をしてもらえる関係性を築いておくと安心です。

私ども不動産会社は、一日も早く無償のサービス管理から抜け出さねば・・・

「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる」TOP10

今年も、全国賃貸住宅新聞より「賃貸住宅設備の需要動向」の調査が発表されました。

分譲であれば、ありきたりの設備ばかりですが、

やはり子供時代を贅沢に育った現代の賃借人の皆様は、
既存の築古集合住宅の設備では、納得いただけないみたいです。

ただ、それだけ賃貸経営は

設備については、いつもアンテナを張り続けて研究して導入しないと

どんどん築浅で贅沢設備の物件に置いてきぼりになるということですね。

コロナ禍の影響もあって、宅配ボックスの需要や

高速インターネットの需要が旺盛ですが、

これも、コロナが来なくても不可欠な設備にはなっていったのでしょう。

次いで、「この設備がなければ入居が決まらない」TOP10

こちらも安定の･･･

どうぞ、ご参考に！

「マンションの一階」

これは、分譲マンションだとそこまでではないのですが、

賃貸マンションやアパートの場合、とにかく「2階以上」といった条件をご希望されるお客様が多いですね。

やはり、セキュリティの問題が一番だとは思いますが

先日、アットホームのアンケート結果を見て思いました。

ごもっともなメリット！

良く大きな家具やピアノなどの楽器が欲しい時、

特に、2階以上だとほぼ諦めますね。

1階だと庭から入れられたりが可能です。

また、買物が多いと荷物を持ってエレベーターを待ってるの

嫌ですね。

災害があった時に、すぐに外に出られますよ。

最近は、管理物件の仲介はするものの

他社扱いの仲介はほぼしないので

そこら辺の温度感は分かりませんが

「1階も良いんだよ」と言いたいですね。

特に、小さなお子さんがいるご家族や

高齢な方がいるご家族は、「1階」一択ではないでしょうか。

2021年　入居者に人気の設備ランキング

賃貸管理の現場から。

これ見て気づきますか？

コロナの影響もあるのでしょうが、【インターネット無料】と【宅配ボックス】、【オートロック】

は賃貸界の三種の神器みたいな扱いになっていますね。

緊急事態宣言は明けましたが、人との不必要な接触を避けた結果の設備ですね。

「この設備があれば、周辺相場より家賃が高くても決まる」とありますが、

市場には、これない物件ばかりではないですか？

ということは、この神器を揃えちゃえば良いですよね。

お持ちの賃貸住宅の構造や立地に関係なく取り揃えられる設備ばかりですよ。

空室を嘆く前にやれることがあればやってしまいましょう。

国土交通省が、事故物件のガイドライン案を発表しました。

あくまでも「案」なので、変更される可能性は高いのですが、それでもある意味このガイドラインは

賃貸業界だけでなく、不動産業界にとっては吉報だと思います。

簡単に言うと、殺人や自殺、火災による死亡や特殊清掃が行われるような孤独死については

事故発生後、3年間は告知義務がある一方、

病死、老衰などによるものは、告知義務が発生しないとしました。

この辺を今迄は、明記したものがなくうやむやになっていたのですが、

今後は、ガイドラインが作成されれば、事の全てがはっきりとしますね。

私も売買仲介で経験があるのですが、

孤独死なども、死亡時から日数が経たずに発見されたものは自然死の扱いになり、

告知義務が発生しません。

今後の正式なガイドラインの発表に期待したいと思います。

「コロナ影響による理想的な街」

2021年5月24日の「全国賃貸住宅新聞」より

コロナの影響による住みたい街に求める条件についての調査結果がありました。

1位　医療施設が充実している（病院や診療所など）
　　　確かに近隣に病院やクリニックがあると安心ですね。

2位　一回の外出で複数の用事を済ませられる
　　　買い物はこっち、外食はあっち、公的機関はそっちでは、このコロナ禍では不安です。

3位　歩ける範囲で日常の物は一通りそろう
　　　特にスーパーやコンビニが歩ける範囲にあると便利。

あと、4位以下はこちら
4位　徒歩や自転車での移動が快適だ
5位　物価が安い
6位　散歩・ジョギングしやすい
7位　住居費が安い
8位　行政サービスが充実している
9位　公園が充実している
10位　利用しやすい商店街がある
となっております。

コロナ禍でなくても、出来ればこういうところに住みたいですよね。
でも、このご時世で特に‥‥という事なのでしょう。

この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる

週刊全国賃貸住宅新聞10月19日号にて、今年の人気設備ランキングが発表されました。
まずは、単身者向けとファミリー向けに分けて「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」ランキングです。
このコロナ禍の影響か、特にファミリー物件で「宅配ボックス」が躍進しました。
シングル向けでも堂々の第3位。エントランスのオートロックとともに、人気設備の常連になりそうです。

この設備がなければ決まらない


続いて、「この設備がなければ決まらない」ランキングです。
シングル向けもファミリー向けも、室内洗濯機置場は既に常識。

目立つのは、ＴＶモニター付きインターフォン。
これ、特にシングルタイプには必須だと思います。
また、今回躍進したのはガスコンロ（二口・三口）。これもコロナの影響かな？自炊する単身者が増えたんですね。
是非、入居者が退去した際には家賃を下げずに設備のグレードアップを検討してみてください。

オーナーさんには耳の痛い話ですが、賃貸経営をしている大家さんは「経営者」です。
現状の顧客の要望を取り入れて良い商品を作っていきましょう！

賃貸目的物の一部滅失または
一部使用収益不能の場合の賃料の当然減額

改正民法では、「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることが出来なくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することが出来ない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をする事が出来なくなった部分の割合に応じて、減額される。」と定められています。

当然減額という事は、一部滅失した部分については、減額請求がなされなくとも減額されるという意味で、使用収益出来ない部分の賃料が不発生となるという事です。

また、改正民法では、賃借物の一部が滅失していない場合であっても、その一部の使用収益が出来なくなった場合も、その部分に対する賃料は当然減額されることになりました。従って、風呂が故障して風呂に入れないという場合は、風呂の使用が出来ないことに対応する賃料部分は当然に減額されます。




★減額の算出方法は、日割り計算で行います。
＜計算例＞　
①ガスが6日間使えなかった場合　月額賃料10万円
10万円×賃料減額割合10％×（6日－免責日数3日）／月30日＝1,000円の賃料減額（1日当たり約333円）
②エアコンが6日間作動しない場合　月額賃料10万円
減額割合5,000円×（6日－免責日数3日）／月30日＝500円の賃料減額（1日当たり約166円）