投資・収益物件についての記事一覧｜｜イエステーション 船橋店

いよいよ競売市場にフラット35の不正利用の事件が続々出てきました。

９月２７日に開札があった物件です。

所謂、マンションの現所有者が自己居住用として住宅ローンのフラット35を利用して購入し、

その後すぐに賃借人に賃貸したところ、

それが分かってしまい一括返済を求められたという事件です。

購入時に相場より高い価格でマンションを買い、

なんと5年でバレてしまい、2,000万円を優に超える残債を負うことになった模様です。
この系統の事案の闇は深いです。

それをそそのかした業者に道義的責任が大いにあると思いますがね。

盛況の中終了いたしました、有難う御座いました。

【戸建て内覧会in飯山満町】

先日、売主様より専任で媒介を頂いた戸建てですが、

物件情報はこちら

反響多数の為、今回も「内覧会」を開催することになりました。

今回は、「ご自分で住みたい！」と言った居住目的のお客様からの問い合わせも多いです。
もちろん、戸建て投資家の方からの問い合わせも多数！！

残置物撤去を行い、早速室内をお見せいたします。

大変綺麗にお使いで、表層のみのリフォームで十分です。

築年数も、ボロ戸建てには程遠い「平成8年築」ピカピカです。

詳細は、こちらの公式LINEアカウントでアナウンスしますので
登録しておいて下さいね！！

https://liff.line.me/1657041609-ZX1bQJm3/landing?follow=%40836nznyr&lp=CoakYk&liff_id=1657041609-ZX1bQJm3


ＰＳ：反響数が多く、電話・メールでの対応が実質不可能になっています。

今後、物件への問い合わせや質問等は、公式LINEでのみの対応とさせて頂きます。

先月、船橋市の空家相談から売却へとご相談頂いた

こちらの物件が、無事専任媒介での受託となりました。

つきましては、所有者様との打ち合わせを経て
販売開始となります。

物件詳細はこちら
360°のぐるぐる画像も用意しているので、是非ご覧ください。

とは言いつつも、レインズに公開するよりも早く
サイトをご覧になった方々より、続々と内覧希望が！！

あまりに多いので、ついに「内覧会」を開催することなりそうです。

詳細は、こちらの公式LINEアカウントでアナウンスしますので
登録しておいて下さいね！！
https://liff.line.me/1657041609-ZX1bQJm3/landing?follow=%40836nznyr&lp=CoakYk&liff_id=1657041609-ZX1bQJm3

船橋市役所に相談に見えた「空き家相談」は、私共宅建協会の船橋支部にお話しが来ますので、
空き家対策委員会の担当者は、その都度所有者様とお話しさせて頂きます。


昨年くらいまでは、実需としては扱えないような「再建築不可」「超狭小地」などが多く
正直、「今まであちこち不動産屋に相談したのだけど、売却に至らなかったのだろうな」
といった戸建てが多くありました。

場合によっては、差し戻させて頂いたりボロ戸建て投資家さん、業者さんに破格値で卸したりが多かったようですが、
今年度になったあたりから、築古戸建てとして販売するより家屋を解体して土地として販売した方が
高値で売却できるケースが増えたような気がします。

殆どが相続された不動産ですので、家屋の管理や残置物の処分、解体工事の依頼先が分からず
放置されている所有者が多いようです。

その辺は、我々業者は年中のことですので
格安の残置物廃棄業者や、解体屋さんと付き合いがあることが多いです。


場合によっては、入札まではいかなくても5社～10社に声掛けをして
一番高値で買い取ってくれる業者さんを紹介したりしています。

でも、そういった空き家は戸建て投資家さんには割高になります。
土地値が高いということは、立地が良いという事。
事故物件であれば別ですが、立地の良いところで数百万で購入できる空き家はありませんよ。

そろそろ、「ボロ戸建て」から積算が出る戸建ての購入にシフトしましょう。
出口に「実需」があるだけで含み益が出ると思います。

本日も、LINE公式アカウントの方では、戸建て投資家様向けに 「ボロ戸建て物件情報」をお知らせしましたが、 良く皆様に「空き家はどうやって探すの？」と聞かれます。

私たち業者は、ほぼ毎日レインズ（不動産流通標準情報システム）を上から下まで舐め回すように見ていますので、 「あ、新着だ！」「あ、価格変更した」って分かるんですが、 一般の消費者の皆さんはレインズを見る事が出来ませんよね。

で、結局SUUMOやアットホーム等の居住用のポータルサイトを眺めて、 「これ、安いな」「こんな戸建てあるんだ」なんてネットサーフィンばかりでなかなか買えません。

なぜって、業者もポータル出稿に大金払っているんですよ。 300万だの500万だのの物件を一件数千円～数万円の広告費を払ってたくさん掲載すると思います？

健美家や楽待などの収益専門のポータルには一棟物狙いの業者さんが多いですしね。 本当に欲しい、500万円以下の戸建てをじゃんじゃか掲載している業者さんは少ないです。 あったとしても、三為だったり･･･（笑）

行政の空き家バンク？ 見るとわかりますが、殆ど物件ありません。

不動産ジャパン？ ねー？ｗｗ

強いて言えば、居住用ポータルの「売り土地」を探してみてください。 その中で、よく目を凝らすと「古家あり」という項目がありますよね。 これ、契約不適合責任の絡みで、以前で言う建物の瑕疵担保責任を免責にしたいがために「土地」として売るのです。 だから、土地値。あるいはそれ以下。 探してみてください。 ただし、居住用の土地を探されている方と競合する可能性も大きいのでご注意を。

とどのつまり、一番は欲しいエリアで泥臭くボロ戸建て専門に情報発信している業者さんと仲良くなるのが近道かな？と思います。はい。

最近増えていますね、築古の戸建てを土地値以下で購入し、リフォームをして転売、あるいは賃貸で保有する投資家や法人。

　
実は、この「ボロ戸建投資」は初心者には最適な投資方法です。不動産投資と言えば何千万もするアパートの購入や、億単位の鉄筋コンクリート造のマンション投資を思い描きますが、それは高属性の方の投資方法。最近は、戸建て賃貸物件を何棟も買い漁っている投資家がいます。ただし、この投資方法にもタネ銭は必要です。500万円位で販売されているボロ戸建を現金で購入し、15％～30％位の利回りで賃貸で回します。すると3年～6年程で購入費用を回収できます。その賃料収入は使わずに貯めて、更に次の物件の購入資金にします。それぞれ融資は引いていないので、次に大きな物件を購入したければ、それぞれの物件を共同担保にすることもできるわけです。


ボロ戸建てと言ってしまうと売主様に少し失礼ですが、弊社にも複数の激安戸建ての委任があります。また、船橋市の空家相談を受けられた方のご紹介が定期的に来ますので、タイミングが合えばお値打ちな戸建て情報が提供可能です。
ご興味が御座いましたら、是非ご相談ください。

激安ボロ戸建て投資

先日、こちらの記事を書いてからというもの、メールや電話での問い合わせ、実際にご来店相談される投資家の方が急増しています。
記事はこちら↓
激安ボロ戸建て投資

今迄も、来店相談されるお客様には、そっと売出情報をお知らせしご購入いただいていたのですが、今回本来実需（ご自身でお住まい）のお客様用に情報を流していたイエステーション船橋店の「LINE公式アカウント」を公開して、築古戸建ての販売情報もお知らせすることにしました。

最近人気の戸建投資物件は、価格が低いため（1000万円以下）に一般的な不動産会社からすると、少ない手数料の割には行う仲介業務の作業量は同じなので、あまりやりたくないという認識があります。

実際に4000万円の新築戸建ての仲介手数料は138.6万円（税込）ですが、500万円の戸建ての仲介の場合23.1万円（税込）ですもんね。
しかも、ちょっと不便なところにあったり通常建物の築年数が古かったりなので、物件調査もきちんと整備されている物件と比較して煩雑で面倒。
だから、普通の不動産屋はやりたがらないんですね。（特に歩合制の中堅・大手営業マンはね）

でも、今回のコロナ禍のような未曾有の経済危機の際に比較的安心してできる投資は「不動産投資」なんですよね。

私も、20代前半の若造の時、結婚した後に住む中古住宅を購入しました。ちょうどバブルの昭和60年代ですから、築15年の庭が広く南道路で日当たりの良い戸建てを隣接市に3000万で買いました。今考えれば激高ですよね（笑）
結局そこへは済まずに、ずっと賃貸で回したのですが、月10～15万の家賃で確か賃借人4組ほど変わったかな？で、25年くらい貸しました。
結果、建物はボロボロになって土地として売りました。でも購入価格は賃料収入でペイしているので売却金額はそのまま次のタネ銭です。

私の場合は、投資としておこなったのではなく、たまたま自宅にしようと思った家を賃貸戸建てにしたので、そんなに儲かりませんでしたが、
これ、1000万で買っていたらどうなるでしょう･･･わくわくしましね！

５００万円位の戸建を賃貸でまわして５年後、１０年後に売却すれば数百万円単位の収益を見込むことがでるので、結果とっていい買い物になりリスクも低い投資と言えます。そして余裕が出来てから1000万、家賃見込10万位の戸建てで更に資産は雪ダルマ式。
勿論、保有して融資の共同担保用の土地にしても良いですし。

長文になってしまいましたが、お伝えしたいのは【イエステーション船橋店のLINE公式アカウント】で築古戸建ての情報も流しますよ！という告知です。
このアカウントには実需のお客様もお友達登録して下さっているので、収益性のない中古マンションや戸建ての情報も混じりますけどご容赦ください。

また、現在リニューアル中のalfort.co.jpのサイトは、12月に公開予定です。
そちらに、詳細情報を掲載する予定ですのであと少しお待ち下さい。

それでは、是非ご登録を！

LINE公式アカウント
@836nznyr

あるいはこちらからスキャン↓↓↓

こんな感じの情報の流し方を致します。